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高层密集发声!房地产行业迎来缓和信号,业内人士:房地产信贷政策有望边际放松

高层密集倾听,房地产行业紧绷期已过沦为业内共识。 

2021金融街论坛年会10月20日在京开幕。中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤作书面致词。刘鹤回应,房地产市场合理的资金需求正在得到满足,房地产市场身体健康发展的整体态势不会改变。

中国人民银行副行长,国家外汇管理局局长潘功胜在年会上回应,对于房地产市场,金融机构和金融市场风险偏好过度膨胀的不道德逐步得以矫正。

同日,央行官网发布了中国人民银行行长易刚在2021年G30国际银行业研讨会的讲话及解说。对于恒大事件,易纲指出,恒大风险是个案风险,总体上恒大事件对金融行业的外溢性高效率。 

多位业内人士在拒绝接受证券时报·e公司记者采访时回应,房地产行业紧绷期已经消逝。当前高层已经认识到有必要纠正过凸的房地产信贷政策,房地产信贷政策会边际调整放松,未来几个月房地产市场将显著趋稳转暖。另一方面,违法违规的领域依然要严管,尤其是要防范个别房企经营风险蔓延到同行和金融企业。

01、刘鹤:房地产合理的资金市场需求正在得到满足,健康发展的整体态势会转变 

2021金融街论坛年会10月20日在京开幕。中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤不作书面致辞。 

刘鹤回应,金融系统要进一步主动担当作为。更好服务实体经济,作好货币政策调节,加大对民营经济、小微企业等的融资支持。支持绿色低碳发展,支持煤的洗手高效利用与新能源的开发利用,保障能源安全,推动构建“双碳”目标。前进高水平对外开放,创造公平市场环境,维护在华外资机构合法权益。更加推崇金融科技,提高金融服务质效,加强科技监管能力建设。统筹作好金融风险防控,实现防风险和大位发展的动态平衡。目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体高效率,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会转变。 

“从这个阐释可以看出两点。第一、房地产风险总体上是可控的,类似于高效率的表述,也意味著大幅度放开的可能性是不大的,幻想大规模救市的作法也不存在。第二、房地产金融市场的纠正工作正积极开展,效果也在积极获释,具有非常好的导向,先前房地产信贷领域“钱荒”的压力势必增加。在此基础上,可以指出,近期经常出现的个别房企问题和信贷略紧的问题,已经显著增加了风险和压力,各类顾虑和担忧可以据此增加。”易居研究院智库中心研究总监贤跃进指出。

02、易纲:总体上恒大事件对金融行业的外溢性高效率

央行官网显示,央行行长易纲在2021年G30国际银行业研讨会表示,总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。有信心能把风险掌控在一定范围,避免发生系统性风险。 

近期恒大的情况引发了较多关注。易纲表示,恒大是一家房地产公司,目前的主要风险是到期债务没能偿还,部分工地停工,已预售的房产按时交付有不确定性。总体而言,恒大风险是个案风险。

应对措施方面,我们一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。恒大负债约3000亿美元,其中有三分之一是金融负债,债权人分散,还有抵押物,总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。 

我们应对恒大事件的原则是,严苛按照法律规定的受偿顺序,充份尊重并维护债权人和产权人的合法权益。

在此过程中,尤其是要维护好已购房消费者的合法权益。我们将坚持法治化的原则,确保所有债权人和利益相关方的正当合法权益获得公平对待。总体而言,有信心能把风险控制在一定范围,避免发生系统性风险。

“从这里阐释可以显现出,当前高层对于房企的风险扩散给予了足够的推崇,后续将防范个别房企风险传染到行业和金融市场。其次,当前对于债权人等权益的维护工作全面打开。这也要求近期各类投资者或债权人不必过多恐慌,要有充足的冷静和信心。同时,防范楼盘烂尾,是近期房地产领域的核心内容。各地也要把工程项目的施工等情况作为重要工作去抓,真正实施当前金融监管部门的政策思路。”贤迈进认为。

03、潘功胜:金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的不道德逐步得以矫正

10月20日,在2021金融街论坛年会上,中国人民银行副行长,国家外汇管理局局长潘功胜指出,近期我国的房地产市场及涉及的金融市场经常出现一些波动,这是市场主体在个别企业违约事件经常出现之后的应激反应。在金融管理部门的预期引导下,金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步以求矫正,融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。 

十九大以来,按照中央确定的方针政策,实行对房地产市场的宏观调控,创建长效管理机制,房地产市场金融化、泡沫化的势头获得遏止,房地产市场地价、房价、预期维持稳定,房地产行业总体健康发展。下一步,金融部门将积极因应住房城乡建设部和地方政府坚定的维护房地产市场的身体健康发展,确保住房消费者的合法权益。 

“从这里可以看出,目前一些过度放宽的金融行为正逐渐被矫正,融资不道德等不断恢复正常。这也意味着四季度房贷金融市场有逐渐趋好和改善的机会。类似表态,也使得近期一段时间房企和购房者获取信贷资源的难度会减少。因此,四季度是积极消化此类政策思路、大力释放友好信贷环境的关键期。”贤迈进表示。 

值得注意的是,上周末央行曾对房企融资管理规则有过最新的表态,这也被业内视为行业信贷压力将减轻的信号。 

人民银行金融市场司司长邹澜10月15日央行第三季度金融统计数据新闻发布会上表示,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也不存在一些误解,对要求“白档”企业有息负债余额不得追加,误会为银行不得新发放研发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应当合理支持的新开工项目得到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。 

针对这些情况,人民银行、银保监会已于9月底开会房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和继续执行好房地产金融审慎管理制度,维持房地产信贷平稳有序投放,确保房地产市场稳定身体健康发展。

信贷政策有望边际放松

“总体而言,房地产行业紧绷期已过。但是无法直接解读为后续不会放松,不能解读为信贷过去收紧的领域,现在纠偏,会以宽松的形式展开。而其他领域还谈不上放开,也有意做到太大的调整,因为正如高层的表述,房地产当前风险是高效率的,也即市场的压力其实总体可以控制,市场不必过虑。”监贤跃进说道。

对于房企而言,他进一步回应,至少就目前市场看,有两点可以具体。第一、合理信贷支持需要进行下去,这是房企等可以积极做到的受到影响点。第二、违法违规的领域,依然要严管,尤其是要防范个别房企经营风险蔓延到同行和金融企业。“当前的基调还是很清晰,针对部分过去略紧的地方做放开,而其他政策的思路总体上可以继续坚持下去,需要大调整。” 

中指研究院企业事业部研究负责人刘水也认为,根据高层表态,合理的资金市场需求正在得到满足,矫正房地产信贷过度收缩的不道德,我们指出房地产信贷政策不会边际调整放松,未来几个月房地产市场将显著趋稳转暖。 

从需求端看,合理住房个贷需求将得以符合,信贷审批时间延长,利率有所下调,房地产需求释放,市场销售转好。从供给端看,一方面,房企合理融资市场需求将不会符合,融资困难将得到减轻。“另一方面,销售回暖,也将加快房企销售资金回笼。总之,房企资金紧张将不会减轻。随着房地产企业资金充裕,我们认为,房企债券密集债权人高峰也将过去。”刘水说道。 

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为,近期国内房地产融资环境放宽,个别房地产债务风险暴露,引起市场对房地产稍乐观预期,进一步加剧房地产融资环境放宽,三季度国内房地产投资增速显著放缓,为避免房地产市场出现非理性悲观,引发潜在风险。 

“从主要经济体看,房地产是国民经济重要构成部门,相连投资和消费,对经济影响大,近期国内明晰释放房地产三稳是主基调,国内坚决房住不炒理念,增进房地产长期健康、可持续发展。近期高层屡屡倾听,为房地产带给‘暖意’,有助于稳定市场预期。”周茂华说。

专家理解

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为这中间透漏出根本性信号。

一、关于部分企业的信用风险

(1)风险是个案,是可控的,是企业经营管理疏于,没能根据市场形势变化审慎经营,反而盲目多元化扩展造成的。言下之意,对于个别问题,绝对会救助,要按照市场化、法制化的规则来办,首先是企业自己承担,该卖掉的变卖,只剩的按法律规定的受偿顺序,投资者或许也要承担一定损失。

(2)由于事件涉及到公共利益,特别是金融风险和小业主权利,所以管理层大力协商解决问题,以金融反对合理项目竣工验收,找寻收购对象等,保证上述权益,避免危及公共利益。但所有这些操作,都是以市场化、法制化的逻辑来前进。

二、关于房地产金融政策的走势

(1)金融机构对三道红线、地产金融宏观谨慎解读有误,造成信贷管制一刀切,一些开发商以销售回款还了开发债,先前项目也无法再取得贷款。未来,对于证照齐全的新开工项目,能正常销售的项目,研发贷款能正常发放,让项目并转起来,资金才能循环起来,问题才能解决问题,市场才能平稳

(2)基于额度紧张、集中度掌控,金融机构对购房贷款一刀切,首套房也得不到符合或周期很长、利率上升,二手房甚至停贷,不合乎差别化的信贷政策,甚至侵犯了住房消费的权力。下一步,这方面政策会恶化。

三、地产金融政策是否松绑?

(1)从近期房地产数据看,金融必须放松。

房价暴跌加速,9月份70城新房价格环比暴跌36个,比8月(20个)减少16个;52个城市二手房价环比下跌,比上月(34个)增加18个。上一次出现超过50个城市二手房价下跌,还是在2014-2015年。

地产开发投资单月经常出现负增长。从土地、新开工倒数数月负增长来看,未来研发投资继续负增长。

资金链紧张,造成信用风险传染,市场预期乐观,一批开发商此被上调评级,完工增长速度也下来了,有可能是开发商没钱,连完工交付给的钱也没有了

(2)准确理解地产金融宏观审慎。地产金融长效机制,即三道红线、贷款集中度等宏观谨慎,不是为了打压地产、抨击房价,而是防风险和健平稳。出现如上情况,政策必须要调整。 

因此,金融政策宽松是必然的。

四、结论

不过,三道红线、贷款集中度是长效机制,不是短期调控。央行也表态了,“中央关于房地产调控的战略和方针,是我们作好房地产金融工作的长期遵循”。因此,这个底线无法突破。调整只是在允许的范围内。

比如,交还一笔款,就能投放一笔;

比如,派发了中小微贷款,地产贷款的增量空间就有了。

比如,地产下行了,金融就严格了,因为对金融的市场需求也较少了

比如,经常出现风险大面积传染,价格大范围下调,最重要变量大幅度上行等,不会必要调整。

总之,四季度房地产市场下行惯性还在,不过跌幅或增幅收窄幅度会增大,包括地产销售和价格、动工和拿地。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为可以看出两点:

第一、房地产风险总体上是可控的,类似高效率的阐释,也意味著大幅度放开的可能性是并不大的,幻想大规模救市的作法也不不存在。

第二、房地产金融市场的纠正工作正积极开展,效果也在积极释放,具备非常好的导向,后续房地产信贷领域“钱荒”的压力势必减少。在此基础上,可以认为,近期经常出现的个别房企问题和信贷略紧的问题,已经明显增加了风险和压力,各类顾虑和忧虑可以据此减少。

整体而言,首先无法直接理解为先前不会放松,不能理解为信贷过去收紧的领域,现在纠偏,不会以严格的形式进行。而其他领域还谈不上放开,也无意做到太大的调整,因为正如高层的表述,房地产当前风险是高效率的,也即市场的压力其实总体可以掌控,市场不必过虑。

至少就目前市场看,有两点可以明确:

第一、合理的信贷反对是必须进行下去的,这是房企等可以积极把握的受到影响点。

第二、违法违规的领域,依然要严管,尤其是要防止个别房企经营风险蔓延到同行和金融企业。所以当前的基调还是很清晰,针对部分过去略紧的地方做到放开,而其他政策的思路总体上可以继续坚持下去,需要大调整。

就恒大的事件来说,其实仅次于的压力期已经过去了。当然市场有时候有滞后性,单纯信贷政策放开,否就不足以促进市场显著反弹,这个还有待观察。

后续房地产量价指标也还是不会稍微波动,经常出现小声浪或小降温都是常态。但市场轻微波动和过度恐慌的情绪会明显减弱。而目前可以把握的信贷政策放开,客观上也将促进相关城市和房企交易量的转好。


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