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周通:今明两年,北京房价不会涨

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从近期跟大家认识的情况看,大家的焦虑点主要集中于在这么几个地方,北京房价不会不会突然就涨起来,会不会因为房产税下跌;到底要不要卖学区房,学区房买了后会不会接着跌到?

这些疑虑都是因为对于北京楼市没一个相对确切的认识,所以就总猜测各种情形。这篇文章,我简单写出一下对近两年楼市的看法,以及理由,可供你们参照。

1,今明两年,北京楼市不会有行情。

很多人有点被房价下跌做魔怔了,买房前会有房价下跌焦虑症,总实在如果不赶紧杀掉,房价不会会忽然起一波,中介再时不时给你放个消息,说道近期楼市转好了,你就变得更焦虑了。

但是我可以比较具体地告诉他大家,今明两年,北京楼市不会有什么行情。所谓的行情,指的是一些板块的涨幅已经超过了20%,且有普涨的情况。

原因是什么呢?

好多人总觉得,北京的有钱人多,不告诉啥时候就能把房价买一起。实际上,有钱人的购买力真的不行,想要通过这点所谓的有钱人把房价拉一起,大家还是太自信了。北京楼市在2017-2019年的这段时间,改善楼盘几乎不上涨,且多数盘都下跌了很多,只有去年到今年6月,提高盘才有了一次行情。

这说明了,没杠杆,房价根本没戏。现在北京的抵押贷政策收紧,房价就在陆续回调。1000万以上的房子都是100万起跌。

所以大家关注市场,只必须注目“买房杠杆”这一个点就充足了。这是对房价产生直接影响的因素。

北京的房价今年(2021年)刚来了一波,明年,也就是2022年想再来一波的可能性几乎没。

……担心大家不解读,我展开详细讲一下吧。

北京的历次房价上涨,都是跟新楼盘有关,二手房上涨不涨,政府其实不关心,涨了也没多大好处,二手房不是关注的重点,只有新楼盘才是。新楼盘牵扯到土地财政,以及金融风险。

所以北京每次房价上涨之前都有一个表现,那就是北京的新盘库存比较大,开发商的房子都卖不掉。这个时候,政府为了尽可能减少(开发商和银行的)风险,于是就不会想办法去库存,而去库存最差的方式就是“涨价”。

大家可以想一想2020年的这一波房价下跌,这也是跟北京的楼盘库存太大有关的。2017年之后的这些限竞房库存,就是在最近的这一波房价下跌中被消化丢弃的。

库存消化掉之后,政府才能继续土拍电影,财政才能健康起来。城市建设才有资金供应。这是个闭环。

二手房涨价的目的,是带动新盘市场。如果新盘市场无压力,那么房价是没下跌动力的。

上一波库存刚被消化掉,今年开始新一轮土拍电影,这些新的地块想形成库存,起码需要两年的时间,所以两年内北京是不会有什么行情的。(北京房价的每一次上涨都不是没缘由的)

2,年后大概率不会有小阳春,所以现在到年底是一个不错的购房阶段。

北京楼市从2017年之后的这些年,2018/2019/2020/2021,春节后都有小阳春。所以按这个经验规律,2022年春天,大概率也会有小阳春出现。

注意:小阳春远比楼市行情,小阳春的市场热度往往就持续那么一段时间,房价的涨幅也极为有限,一般是5-10%

3,小阳春行情主要集中在刚需盘上,也就是三四百万,四五百万的房子。

这个跟北京的刚需买家多数不受限购限贷政策影响有关,他们多是首套首贷,每年的购买力都能释放一波。高总价楼盘会因为小阳春热度,也会稍微有点坚挺,但展现出一般。

4,小阳春行情的出现,不是因为春天来了,而是因为房价跌了一定的低点。

也就是说,小阳春经常出现的基础是前期房价的暴跌,如果今年房价没跌透,明年的小阳春有可能会延后到小阳夏。

对于近期想要卖房的朋友来说,可以参考这一条。好多卖家觉得明年春天小阳春卖房是不是更好,其实未必。

5,目前楼市高点已过,可以踏踏实实买房了;不要总想着抄底,北京楼市没行情,房价不会陆续上行,但是也别指望跌太多,房价跌到一定程度后,就进入相对稳定期。大家买房的时候,调整好心态。

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转自微信公众号:通货朋仗。

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