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封面|贾康:房产税改革密切关注明年两会 前两套住房应免征房产税

出品|凤凰网财经《封面》

主持人|陈琳 制片人|陈琳 执行制片人|鲁婧涵

文|鲁婧涵

核心提要:

1.房地产作为中国经济的支柱产业之一还能支撑多久?贾康曾公开发表观点指出,还有15~20年。近日,在接受凤凰网财经《封面》专访时,贾康仍坚持这一观点。他根据国际经验推测,当房地产完结高速发展阶段后,中心区域房价仍不会往上走,“波动中总体走进一个上扬曲线的基本模样。”

2.当下楼市“冰火两重天”,手里有多套房的人否应该赶紧抛?贾康答,一定要因城因地段而异。对于房价已经限跌地方的人,贾康建议,如果生气花钱,得赶快使出,“越拖你自己越难受。”而这些限跌城市的共性是经济不景气。

3.对于楼市火热的地区,贾康回应,行政干预房价治标不治本,因为一些成交会暗中补充协议。经行政手段调节后的价格,靠市场又调节回来了。

4.谈到房地产改革,贾康认为:“因为改革到了深水区,真正要解决长效机制必须是啃硬骨头,动真格地来推进中央特别强调的基础性制度建设,在这个方面我们步履维艰。”

5.经济学家茅于轼曾说廉租房应当规定一个标准图纸,住户没有自己独立的卫生间,用于公共厕所。此言一发,倍受争议。贾康认为,茅于轼的建议合乎经济学家定位的建设性,但要多说一些话,在可能的特定场景里重新加入,无法非常简单地成为标准图纸。

6.贾康指出,共计产权房更适合中国特色之下年轻白领的诉求,可缓解白领们用“六个钱包”拼命进入一般商品房市场争夺的压力。

7.关于广不受辩论的房产税推出时间,贾康说,明年1月1日推出的说法是推测,“明摆着条件不具备”。他说,中央特别强调了共同富裕,所以很多人合乎逻辑地想到了房地产税会不会有新的推动,“那么明年两会我们一定要密切关注了”。

8.谈到房产税落地的疑虑,贾康直言,既得利益的阻碍是很大的原因,而辩论迟迟无果的原因是,房产税改革转入不了立法程序。他说,“一旦转入立法程序,这个实际的场景约束变了。你现在辩论来辩论去,说了就过去了。”

9.房产税出台该卖房吗?贾康说,有所不同城市、有所不同地段的情况都不一样。另外,他表示,除了卖房,还可以出租,“出租对冲了成本,你还有一定的现金流。”

10.房产税起征点如何原作?贾康回应,减免部分怎么处理,是按平米还是按套数,各有利弊。他认为,前两套住房应当减免房产税,否则更容易出现假离婚潮。

近期,房地产市场的种种现象备受热议。政策层面,限涨令和限跌令共存;微观层面,房企债务风险低企。手里有多套房得赶紧抛?中央明确提出了共同富裕的理念,否意味着房产税出台在即?房产税出台该卖房吗?本期凤凰网财经《封面》对话华夏新的供给经济学研究院院长贾康。

01、贾康:中国的房地产还能支撑经济15~20年

凤凰网财经《封面》:我忘记您曾经谈过,中国的房地产还能至少支撑经济15~20年?

贾康:对的。我的基本观点是,从面上来说,中国的真实城镇化水平现在也就50%,国际经验是城镇化走到70%,房地产才不会结束高速发展阶段。高速发展阶段之后,它还不会往上走,但是没那么大的冲劲了。在高速发展阶段里,最大的可能性就是,中心区域好地段的不动产是最抗跌的,波动中总体走出一个上扬曲线的基本模样。

凤凰网财经《封面》:一二线城市、中心区域指哪些地方?

贾康:北上广深不用说了,二线里城市名列靠上的,我指出也大体归属于这种情况。

凤凰网财经《封面》:所以拿15~20年这种一二线城市的比较好的地段,至少需要保值和小幅电子货币?

贾康:对。这10年有什么大的威胁?我看不出来,就像前年的波动中间,北京四环扩到五环以内,抗跌性是最高的。

02、手里有多套房得赶紧抛?贾康:因城因地段而异

凤凰网财经《封面》:其实现在房地产市场经常出现了不少的变化,比如在一些一二线城市还忙着限价的时候,我们看见有的地方房价已经出现了大幅的松动,甚至出现了限跌令。现在大家就回答,如果手里有多套房,是不是得赶紧抛?

贾康:一定要因城因地段而异。整个房地产从它的状态来说是两极分化的,过去就说道了,叫“冰火两重天”。这个冰火两重天可不是新近开始的,早就有了。2010年以后房价的平缓,三波现在在演变为第四波,三波里冰火两重天的特征越来越显著。每波起来之后,都一线回头得很高,二线一部分跟着一线回头,到了三四线也是回来起比较有限的一个幅度。到冰的时候,一线和一部分二线城市还相对比较稳定。

凤凰网财经《封面》:能坚挺寄居。

贾康:它能撑住,或者只是在变相降价这方面有具体的处置。但三四线城市有可能就真的一片惨淡。

凤凰网财经《封面》:变相降价是怎么理解的?

贾康:比如北京,在前几轮回调的过程中,四环以内没一个明确楼盘能明码标的着降价的。变相降价就是给一些优惠,五环以内优惠的幅度有可能再显著一点。比如赠送阳台的面积,或者还附带一个优惠的车位。

凤凰网财经《封面》:还得扛一扛总价,对吧?

贾康:基本能扛得住。只是环京燕郊板块曾经轻微震荡过,后来一旦明确了北京城市副中心辟在通州潞河镇,跟它有联动的效应,燕郊板块也一下子上来,震荡是比较显著的。其他的三四线城市在这种波动的过程中,最主要的偏向是偏冻,甚至现在冷得有点惨不忍睹。

凤凰网财经《封面》:您的意思从2010年之后,它们的房价其实是上升。

贾康:这几年都是这个特征,到东北人口清净流出,现在已经看得很清楚。有些地方资源耗尽,人口流出,经济景气度就是敢。听闻几万块钱一套房子就是没人接,这已经说得上惨不忍睹。这个限跌令其现在不光是东北了,在我们听见河北的唐山,湖南的岳阳、株洲,都已经有政府明确的这种类似于限跌令的这样的当地的信息披露出来了。

当然这个限跌也没有道理,你本来就是市场,它市场上供需构成的价位,你无法说道不许它降,不许叛你这人为地妨碍交易,妨碍交易你不是在妨碍去库存吗?或者说市场经济的发展应当有让它交易更活跃一些的基本的设施条件。

03、限跌地方的房该卖吗?贾康:急于花钱的话得赶快使出

凤凰网财经《封面》:如果是在那些现在已经限跌的地方的人,那房是不是哪怕限跌,能差不多的价格赶紧变卖?

贾康:从个人来说,你如果急于花钱,那当然就得赶快出手,越拖你自己越难受。

凤凰网财经《封面》:我如果不急于银子,那房子我要敲着吗?还是也是赶紧使出?

贾康:那你得判断它的前景如何。比如一个资源枯竭城市经过这么多年努力,已经看见它的期望了,再扛个两三年,可能局面就焕然一新了,能抬这两三年以后,这一波压力过去了,是不是就有新境界?这就得具体辨别。

有的说道我这个城市就是不行,估算未来10年都敢,这10年这个房子在那睡着没什么好的更好的处理办法,现在哪怕割肉,这个比喻说得难听。

凤凰网财经《封面》:事实。

贾康:受点损失我使出,我获得现金以后做到别的事情,这是个人的选择。

凤凰网财经《封面》:大家经常说限涨令的时候,有的时候越缩它越上涨,限跌令的时候会越限它越跌。

贾康:民众有这个心理。就是有了一个政策引导以后,大家等着看它能跑到什么状态。

凤凰网财经《封面》:那限跌的这几个城市,在您看来它有什么共同的特点吗?

贾康:就是经济不景气。可能地方政府决策者心理说道这种一跌再跌,对于当地来说形象不好,影响招商引资,影响政绩表现。这种顾虑认同促成在自己辖区之内,发售必要的或者间接的限跌的他自己的实际考虑到。总之希望自己在主政期间,辖区之内经济能够展现出得繁荣,表现得有吸引力。

04、贾康:房地产市场火热时 行政介入治标不治本

凤凰网财经《封面》:(房地产市场)火的地区不会有窃喜吗?

贾康:火的那边就是约谈、民众责怪、领导批评、舆论指责,它也非常难受。你看深圳,中央本来要求它打造中国特色社会主义市场经济先行示范区,但这一阵子它房地产市场热度总是降不下来。

急了,那采取什么措施?硬压。现在已经演进到必要去介入价格。它说道它出有参考价、指导价,实际上就是指令价,你不按我这个价格成交,我就不许你登记,你就成交不了。种种压力之下,它不得已就出有此权宜之计。

那么这个权宜之计的副作用已经非常明显,这几轮调控里,以治标的权宜之计为主打的政府措施,在深圳逼出来直接干预价格以后,有些就成交价不了,有些成交价它就有暗中的补充协议。

凤凰网财经《封面》:阴阳合约。

贾康:对。你可以认为秽的那边是合同,有的就是誓约,不一定很严格。阳的合约是给政府看的,你注册备案,政府说这个成交价按照我的参考价指导价成交价了,它报出来的价格得到了控制。但实际的房主说我这房子里还挂着幅画,我也不拿走了,挺好的艺术品,你给一块买回去。我这一套家具还不错,是吧?挺钱的,你来咱们在底下说好了。这个买主急于要卖到手,价格是市场供需要求的,实际上又靠市场又调节回去了。但是这个实际的价位不体现在它报出来的成交价里,不是自己老是自己吗?

05、贾康:房地产改革转入深水区 解决长效机制必须啃硬骨头

凤凰网财经《封面》:我们房子的行政命令里看到了太多的我们以前认为匪夷所思的事情,比如说假离婚。

贾康:对的。这个变形,副作用是非常明显的。表面上方方面面一些似乎说得过去的恳求,实际上打击了刚需,基本上敌视了改善性需求。从长远来看,哪里有什么长效机制可言。中央反复强调要建立身体健康发展的长效机制,就必须摆脱这种只治标不治本的套路。

凤凰网财经《封面》:现在为什么没有人对这种行政命令叫停?无论是限跌还是限涨,明明它都起到了中长期的恶果,甚至眼前也能看到恶果,它怎么会一直在房地产市场一个关系国计民生的领域持续运营下去?

贾康:因为改革到了深水区,真正要解决问题长效机制必须是撕开硬骨头,动真格地来前进中央特别强调的基础性制度建设,在这个方面我们步履维艰。

凤凰网财经《封面》:基础性。

贾康:没基础性制度建设的配套改革,只好这样治标不治本。

06、贾康谈廉租房辟厕所争议:不能非常简单沦为标准图纸

凤凰网财经《封面》:在房价上哪些却是基础性制度改革,房产税算数吗?

贾康:如果是谈基础性制度改革的话,房价其实不是考虑这个问题的最代表性的指标了,它从房这个概念来说,一定是双轨统筹。现在这个框架还是相对清楚的,多年的探索从一开始1998年房改,同时给出了经济适用房概念的时候,逻辑上指出是要分两大层次,一个是一般商品住宅以上的市场轨,一个是经济限于住房的政策轨。后来把概念落在保障性住房,这就更严谨了是吧?

茅于轼老师曾经说廉租房应该规定一个标准图纸,就是这些住户没自己单独使用的卫生间,是公共厕所。有什么好处?经济学家的好处就是管理成本可以减少,它是最低确保。低收入阶层住进来以后,并不是说道一辈子都是低收入阶层,收入低了以后,自己不愿意忽视这种使用公共卫生间的条件,自己要升级,就搬出了,因为那时候有支付能力了,收入上去了。这时候这个房子就腾出来给那个时点上最需要帮助的这些低收入阶层。

凤凰网财经《封面》:这个建议没被采纳。

贾康:他这个建议不是政府采纳不接纳的问题,首先在网上被民众骂得狗血淋头。然后我观察了,没有一家地方政府敢使用这样一个建议去规定它的图纸设计。

凤凰网财经《封面》:民众骂他没认同人性,骂对了还是大骂拢了?

贾康:这就得综合考虑到。不能简单什么事情都说人心怕了,不同情弱者。无法那么简单。它的意思是实际上考虑政府又要把底托起来,又要量力而行,尽可能地使用公共资源,不要产生扭曲物配置。

如果从管理成本上来讲,现在寄居进去就很舒服,这个状态沿袭下来,后面考虑到收入快速增长以后,他怎么搬离的问题显然是非常棘手的。政府可以动员说希望你搬出去,因为你现在已经不是低收入阶层,但他不搬到你怎么办?

我是觉得茅老师这个建议符合经济学家定位的建设性,但是他可能要多说道一些话。这个事情是在有可能的一些特定场景里可以去重新加入,不需要简单地就沦为标准图纸。因为各个地方的情况,决策层,还有民众心态,有显著的区别,你得适应环境一城一策。在自己这个地方辖区里行得通行不通,那就是政治的考虑到。

07、贾康:共计产权房减轻用“六个钱包”买房的压力

贾康:那么再往上,共有产权房更合适中国特色之下年轻白领的诉求。大学毕业生走上工作岗位以后谈婚论嫁,这时候丈母娘制约经常出现了,家长说,小伙子你不拍出一个像模像样的产权证是吧?我们家闺女你休想娶走。这时候共计产权房正好有产权证,更体面,但是它那个产权所谓完全产权,获得手以后不能随行就市去交易,这就封杀他套利空间。

凤凰网财经《封面》:是。

贾康:他拿的是比较较低的价位是吧?成本当然要比廉租房、公租房那个层面明显抬上了一个层次,但他是年长白领阶层,他的支付能力适合这个层面。外面的市价和共有产权房相比,明显又低下一块来,这样它就避开了原来说六个钱包去买几乎产权房,当房奴的命运,是吧?

凤凰网财经《封面》:是。从基础性制度上来讲,就像您刚才谈的,像这种保障性住房,它如果能够建设出了,我们就需要说相对完善地解决了(长效机制改革问题)。

贾康:它是基础性制度里的一项。

凤凰网财经《封面》:一项。

贾康:它需要缓解用六个钱包拚命转入一般商品房市场争夺战的压力。

08、房产税什么时候推出?贾康:密切注目明年两会

凤凰网财经《封面》:我们还想问房产税算不算是您说道的住房基础制度中的一环?

贾康:对的,这是另外一项。

凤凰网财经《封面》:为什么对房产税,大家现在样子讲了很多,但又遮遮掩掩,一会说本届已完成立法,一会又说1月1号要发售。

贾康:1月1号要推出这些事情都是猜测,本届人大要完成立法,这是具体宣布的,现在也没改口。

凤凰网财经《封面》:在这么多烟雾弹到底哪个时间表是可预期、准确性高的?

贾康:按照严肃性来说,本届人大既然允诺要在任期内启动立法,那还剩下两年,看看怎么启动。至于说1月1号,那都是传来传去的一些不确实的信息。明摆着条件不具备,怎么有可能1月1号就开始。

凤凰网财经《封面》:启动立法到需要完成立法。

贾康:启动立法一般来说在每年两会上有可能,下决心的时候也会在两会上宣告,所以每到两会之前,舆论界必定有一波热议。

凤凰网财经《封面》:还有将近半年就下一次两会了。

贾康:对的。但是今年有个类似情况,8月17号,中央特别强调了共同富裕,共同富裕里直接税作用里,房地产税首当其冲,所以很多人合乎逻辑就想到了房地产税会不会有新的推动。

那么明年两会我们一定要紧密注目了。在此之前有一个铺垫,就是财政部和其他几个涉及管理部门开会了一个房产税改革试点座谈会。

凤凰网财经《封面》:四部委这个不会。

贾康:你告诉这个是吧?

凤凰网财经《封面》:是。

贾康:报出来的消息很短,200字翻身,没有更多的细节,但是姿态很最重要。

现在看上去这方面可能还是疑虑不少。有可能在探寻能不能挖掘扩大试点范围这个制度创意潜力了。有些地方平均可能漫长的立法过程就重新加入试点,我实在有必要。比如深圳,我觉得完全有必要,又比如海南也几乎有必要,要说到浙江也是共同富裕的一个铺垫。

凤凰网财经《封面》:从国家层面来讲,不会对包括他们在内的某些地方有硬性要求吗?

贾康:按我过去的经验不叫硬性拒绝,扩大试点,名义上都叫商量。

凤凰网财经《封面》:商量。

贾康:地方在这方面有自己的一个表态的弹性空间,不愿腊还是不不愿腊。

09、贾康:转入立法程序是推进房产税改革的关键

凤凰网财经《封面》:为什么房产税大家辩论了这么久,也告诉矛盾可能出现在哪,就迟迟不能靴子落地?

贾康:如果说得直率一点,就是这么多的疑虑里,既得利益的阻碍是很大的原因。比如,体制内并不时常出现有人断然驳斥,说道这个税就不能做改革,驳斥这个改革方向。是不是再做到一些调研,是不是再好好研究国际经验,再比较中国特色分析这个问题那个问题,种种的众说纷纭实际上在推迟这个过程。

凤凰网财经《封面》:我们觉得很着急的一点是,辩论了这么久,几十年没有十几年也有了,咋这些事情就讨论不确切呢?

贾康:它就是进入不了立法程序,一旦进入立法程序,这个实际的场景约束变了。你现在辩论来辩论去,说道了就过去了。

凤凰网财经《封面》:所以现在其实是某个圈层的内部辩论。

贾康:内部讨论咱不告诉,说的是公开的。现在是,其实各种观点都已经互相暗过相了,都告诉什么样的涉及到各种各样的问题。都暗了相说道了几轮,很多情况下谁也说服没法谁,这时候再怎么说呢?没有更多的建设性。

凤凰网财经《封面》:中央财经委提出共同富裕,您认为会事实上、实质上推展房产税转入立法程序吗?

贾康:合乎逻辑地谈,一定会推动这方面更大力地做考虑。我坚信有关管理部门在8月17号中央会议指导之下,正在抓紧做这些事情,但是最后的结果如何仍然有不确定性。

凤凰网财经《封面》:所以在您的认知里,现在的种种试已经把房产税基本推导了,可以转入立法程序,只不过没有构建,谁也无法说道有没有车祸?

贾康:叫作应该转入立法程序,可以不可以是个人的价值判断。我认为它势在必行,就应当进入立法程序,但进入立法程序应该有冷静,一审二审三审一直往下走。

凤凰网财经《封面》:那还是很长。

贾康:按过去的经验,很可能要进入四审才能解决问题。

凤凰网财经《封面》:那就是四次常委会。

贾康:是常规程序,能解决那三审就算身下了,但是如果有白热化的意见争议,还需要有四审。

凤凰网财经《封面》:十几年。

贾康:十几年才能最后解决问题。

10、房产税出台该卖房吗?贾康:可出租对冲税收成本

凤凰网财经《封面》:现在大家在讨论这个试点,因为我们在最近几年经常会听到一些中介讲,一定要卖某套某套房,他是因为惧怕房产税,或者因为其他的原因,然后挤兑,这市场真是不存在的吧?

贾康:这种情况肯定有。前面这么多年我们已经看惯了,风声凸的时候有些人心里不踏实,他就出手。所以由于这种风声凸,已经消化了一些空置房,但是只剩的空置房应该还是为数比较相当可观。

凤凰网财经《封面》:他们现在需要赶紧消化吗?

贾康:我不能提具体建议。有所不同城市、有所不同的地段情况都不一样。另外你也有个权衡,你现在手上的这个房,空置是没有成本,未来如果房地产税改革推出有了成本以后,你也不一定卖掉它,你可以租赁。

凤凰网财经《封面》:还是能够覆盖面积这个房产税就行了。

贾康:出租对冲了成本,你还有一定的现金流。这个无法说道有一个标准的套路一套解决,还得具体情况具体分析,还得看当事人的个人的偏好。如果信任中国的城镇化还有一个相当可观的成长的空间的话,那么中心区域好地段的,包括住房的不动产,一定还是一个沿袭上升曲线的过程。你把它拿在手里,等于给自己买了一个商业性的社会保险,你什么时候真的想要把它出手的时候,那个价钱对你来说是合算的。

11、房产税起征点如何设定?贾康:等立法细则才有现实意义

凤凰网财经《封面》:很多民众在关心房产税实施的时候,其实是关心一些非常最重要的细则,比如起征点该怎么原作?

贾康:所谓房产税它起征点就涉及到扣减怎么扣减。

凤凰网财经《封面》:减免部分。

贾康:减免部分怎么处理。是按平米还是按套数,各有各的利弊,各有各的问题。一定要看立法以后怎么讨论,咱们现在这么议论,可以说很多的有所不同的意见,但都不做到数的。

凤凰网财经《封面》:都不做数的。

贾康:到立法以后,它最后总得选择一个操作的东西,那个时候就有特别的现实意义。

凤凰网财经《封面》:所以大家现在去问我5口之家,比如上面父母,夫妻俩有个孩子,到底是两套税还是三套税?到底没有孩子的单身人士怎么开征?还有一二三线城市怎么税?这些讨论只要房产税不转入立法程序都很难做到数。

贾康:不是,都不会有结果,都是说了也白说。一定之前了立法以后,引向最后由人大审核通过那个法案,就有了它的意义了。

凤凰网财经《封面》:因为没有进入立法程序,我也无法大概告诉细则的过程,也没办法做到比较精准地应对。

贾康:对的,那是认同的。

12、贾康:前两套住房应当免征房产税 否则容易经常出现假离婚潮

凤凰网财经《封面》:但是在大家辩论房产税的时候,有一个相对来说看上去共识比较多的,比如对刚须要尽量地免征少征,对高端住房要征,大家就问了,什么叫高端住房?

贾康:是的,所谓扣除就是否认刚需。如果人均多少平米,这是刚须要,第一套房也是,否认它为刚须要,扣减丢弃不征税。按人均就有一个麻烦事儿,你这个家庭到底多少人,人他有个变化,变化了以后很多的失望,很多的不好处理的矛盾怎么办?

如果按套数,没这个毛病。但是如果只是扣住第一套,不会启动时再婚潮。夫妻假离婚这两套就可以征税。你要防止再婚潮你得再放宽,单亲家庭扣第一套房,双亲家庭扣前两套房,那么普遍就是指第三套房开始征,我觉得可以。

一开始的时候先辟一个社会可接受的框架,以后比较从容地跟着历史的演进,大家再说怎么样去动态优化,那是后面的事。先建框架,从第三套房开始征伐,你手上有10套房20套房的人,就实实在在受到了调节,这不是好事吗?这是进步。

凤凰网财经《封面》:现在大家还在辩论一个问题,就是高端住房到底怎么界定?

贾康:这就要具体辩论了。比如最好认定的就是独立别墅,有人打趣说农民的房子都是独立国家别墅,那就是开玩笑了是吧?因为讲的是建成区,建成区的独立别墅一望而知,这就管理上很非常简单。

凤凰网财经《封面》:所以对高端去征,对刚需去尽量地免征,去保。所以在房产税环节,其实它已完成的也是一个抽肥补瘦。

贾康:对,房产税本身是抽肥,钱获得国库以后需要去调补瘦,那这个抽肥补瘦的循环就是再分配。这里边的第二道环节,要以直接税实施必要的再分配。

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