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共同共有!共同拥有!共有!房屋产权,傻傻分不清!结果,悲催了……

市民许先生向“新民帮侬整天”体现,自己2000年购房,产证上注册了和父亲“共同共有”,当初说好今后可更改。但万万没想到,最近在将房屋产权全部变更到自己名下的过程中,却遭遇了大麻烦。房地产注册中心确认:“共同共计”就是具体“份额平均分配”,即两名产权人各占50%;所所持份额不能更改。

许先生了解到,在早期房产注册中,对没有“按份誓约”的共有产权,大致有这样几种文字表述方式:共同共有、共同拥有、共计。其中,“共同享有”“共计”,都能给与一次新的誓约份额的机会,唯独只有“共同共计”无法变更。由此因产权更改而产生的50%份额交易税,让许先生十分沮丧。

图说:许先生房产证 采访对象供图(折合)

产权被注明 麻烦一箩筐

许先生告诉“新民帮侬忙”记者,2000年自己购房时,正巧出差,是父亲代签字办理的房产证。总价25万元,自己首付7万多元、贷款15万元。同时,为便于提取使用父亲的2万多元公积金余额,所以房产证再加了父亲的名字。

领证时,许先生的父亲看到上面写出着“共同共计”,还特地询问是“什么意思”。据他回想,窗口答复“两个人买房只能这么写,今后可以改为”。许先生的房产证一敲就是21年。最近,考虑到父亲年事已高,许先生想要把房屋的产权全部变更到自己名下。但因为房产证上的“共同共有”,要承担50%份额的产权交易税。

记者在许先生坐落于眉州路的房屋产证上看到,“共有情况”一栏中显然标明:“共同共计”。对此,许先生很是不解:除了父亲的2万多元公积金,90%以上的房款都是由自己承担的。为何房地产交易中心要将“共同共有”定义为产权人“份额平均分配”?无形中给他减少了一笔金额不小的“不必要开支”。

许先生多次向杨浦区房地产登记中心反映,要求按实际出资比例,更改“共同共有”,重新誓约父子的产权份额。但杨浦区房地产登记中心以许先生的房产已具体产权“共同共有”为由,拒绝更改。除非通过司法途经,改判产权人份额比例。许先生又向法院询问,但事隔21年,已过诉讼时效。为此,许先生卧病在床的父亲深深愧疚,“真没想到当时留给的这一笔,无缘无故给儿子留下这么大的麻烦和负担。”

而市民王先生的遭遇,更是让他和自己的父母感到“很委屈”。今年王先生分批一套房产,领证时浦东新区房地产注册中心计算出来房产税时告知,2004年王先生与其母亲在一套普陀区的房屋产证上共同登记为“权利人”,底档被标明“共同共有”,这套父母唯一住宅的一半面积也要增加到王先生名下计税。房产证上没有“共同共有”,可为何底档却被标明“共同共计”呢?对于由此出现的“份额平均分配”,王先生也是“丈二和低摸不着头脑”。

份额平均分 就是不能改

记者拨通“962988”市不动产注册热线寻求帮助,工作人员解释:如果产权人当初签署证实过“共同共有”,按照现有规定显然无法更改;2007年《物权法》出台前,并没规定所有房产证要写明“共同共有”或“按份约定”,如果档案资料里没具体“共同共计”,现有规定申请人可以再次誓约。

记者质问,市民办理产证注册早于2007年《物权法》实施前,并不清楚“共同共有”意味着“份额平均分配”,为何不能变更?工作人员随后证实,这方面矛盾显然不存在,市民确实不少反映。涉及规定是《物权法》出台后才制定的,2009年《上海市房地产登记技术规定》修改时曾有过辩论,最后具体:法规出台前房产证注册中没有明确的要查看底档,如房产证或底档都没有明确“共同共计”,申请人可以再次约定具体份额;如底档中已明确“共同共计”,就无法以交纳工本费换产证形式更改。

记者在向“962988热线”告诉许先生的房产证编号后,又收到杨浦区房地产登记中心来电。工作人员回复:目前是以2015年上海市房地产登记处的“关于房地产注册业务解说(第八期)”为依据,明确:除双方夫妻关系外,“共同共计”不符合现有政策中可以“重新誓约”的情况。他们已调取许先生房产底档,《房地产登记申请书》上具体写明产权人“共同共有”,有签字确认。

记者询问,《物权法》出台前,交易中心否告知过产权人“共同共有”的具体定义?工作人员恢复:对房地产注册中心来说,“共同共有”就是产权人“份额平均分配”,除双方夫妻关系外,无法更改;如什么都没有写出,或写“共同拥有”“共计”的,又或者是写错字的,都能给与一次新的约定份额的机会。市民即使当初不清楚“共同共有”的意思,也不代表“房地产登记条例规定”允许其更改。如果产权人有异议,可以通过司法途径解决,有裁决文书就可以依法调整,显然有数其他产权人通过司法文书重新誓约了份额。

当记者特别强调,当事人许先生已咨询过法院,但诉讼时效已过,法院不予法院,工作人员表示无能为力,只能按章办事。

傻傻分不清 法律无约定

记者在许先生获取的《房地产登记申请书》和房产证上没看见任何对“共同共计”的提示和注释,更没有看见“共同共计”就是“份额平均分配”的涉及表述。记者询问不少市民,他们纷纷表示:“共同共有”“共同拥有”“共有”,真是“傻傻分不清”!

记者询问法律界相关专业人士,“共同共有”否有法律上的特定含义,但并没有能具体“‘共同共有’就是‘份额均等’”的法律条文。

记者查询发现,今年1月1日起实施的《民法典》第299条规定:共同共有人对共有的不动产或者动产共同拥有所有权。而在王利明主编的《民法》(第八版)有这样的阐释:共同共计是指两个或者两个以上的民事主体,根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同拥有权利并承担义务。其中,明确指出:在共同共计中,财产不分份额。

而《民法典》第二百二十条规定:权利人、利害关系人指出不动产登记簿记载事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记述的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,注册机构应当予以更正。

对于2007年《物权法》出台前房地产登记中的“模糊地带”,涉及部门是否能给与合理的解决途径,市民有所期望,“新民帮侬忙”记者也将之后注目。

新民晚报记者 王军

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