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银川房价的高光时刻渐渐落幕,未来房价走势将重归平淡

——中国地标城策院之银川房价二十年研究与趋势预测

如果要票选最势利的行业,房地产认同会名列前茅。一座城市或一个企业,当规模充足大时,在房地产领域不管是正面新闻还是负面消息,一举一动都能引起各界的兴趣和注目。特别是当舆论焦点是大而不能倒的角色时,哪怕债务缠身都有天天上头条的待遇。而本文的研究对象银川市,却像是一个房地产大舞台上跑龙套的小不点。其所在的宁夏回族自治区是中国大于的民族自治区域,人口少、方位偏、经济也不发达。全国其他地区居民除了在旅游宣传上能看到银川只鳞片羽的城市形象外,日常生活中特别是在财经地产板块,绝大多数人跟银川是没啥空集的。当中国城市二十年房价研究与预测转入省会城市收关阶段,对银川市的房地产研究大可三言两语,敷衍了事。真正把目光投向尘封已久的银川房地产数据时,有点审美疲劳的笔者顿时眼睛一暗。银川市的20年房地产特别之处不是房价有多低,而是其房地产走势特立独行,数据指标处处皆有意外。其实,对房地产未来趋势压根不用多想要,随遇而安就是。本系列文章关上另一扇窗口,去难忘中国城市房地产的风云变幻。“以史为镜,可以闻兴替”,阅读中国城市二十年房价研究与预测文章说不定会有另一种收获和快乐。

银川二十年房价复盘:先抑后扬,走势意气,近年狂涨大出有车祸

银川市2020年住房均价在已经启动时过的中国省会城市中是最低的。城市的常住人口和建成区面积在省会城市中可能也在榜尾方位。不以结果论英雄,只讲自我打破的话,银川市本世纪前20年房地产发展成绩瞩目,过程精彩、结果出人意料。银川市只是民族自治区首府,既不是地理大区中心城市,也非交通线上的枢纽节点,经济实力更不足挂齿。房地产几乎是典型的自发内生市场,炒房投机客无兴趣流连,经济周期规律样子也与房地产走势无多大关联。但银川市房地产的波动频率和幅度与其城市规模和地产容量比起,堪称难以置信。现在再对银川房地产现象不作任何学术性的解读分析纯属事后诸葛亮。本文只还原成银川20年房地产数据,如实客观地重现历史行情,剩下的留待读者自己判断。

本系列文章对多数省会城市20年房价规律基本是不作三阶段划分,这并非有技术癖或划线瘾,而是中国城市房地产不受经济政策影响很深。当公认的市场转折点来临时,房价也不得不随之转向。随着“房住不炒”的地产调控持久了解,各城市房价的趋同性最近几年越来越明显。一旦有城市房价经常出现反常走势,解释这个城市房地产以定有非比寻常之处。银川20年房价可以说道一路向上,非要区分阶段也只是两个上涨过程。

2001-2020年银川市商品住宅成交价均价(元/㎡)

  1. 第一阶段(2001-2013年):房价单边上升,升势前缓后急,后期连续数年快速上涨。

  2. 第二阶段(20014-2020年):以20年最大跌幅开始新阶段,前三年房价波动,后4年又以年均10%以上增速大幅上涨。

2001-2020年银川市商品住宅成交价均价年均涨幅

银川市20年房价涨幅波动是比较大的。尽管房价长期保持较低水平,但经常出现过2次房价相似10%的大幅深跌。本世纪前20年,中国房地产大牛市,房价易涨难跌。大幅下跌除非有特别异常的外部变化,而银川似乎不属于这个原因,结合后面成交量的变化,只能归结为市场供需因素。

2001-2020年银川市商品住宅销售面积(万

银川市住宅销售面积20年整体维持逐年缩放的趋势。出色的地方是2009-2010,2013-2014两次连续2年成交量异常缩放,随后大幅回落的现象。银川楼市以成交量的急速膨胀为市场的承接下限探路,后期回踩继续夯实底部,并最终突破原来成交价下限。2020年住宅成交量又是比上年大幅缩放并突破历史记录。2021年的成交量将决定是持续突破还是摸低回升的关键一年。

2001-2020年银川市商品住宅销售金额(亿元)

银川市住宅成交价金额在一路上行的中途出现几年的波折并不车祸。奇怪的是其他城市在调整期一般是缓降或走平,升降幅度不大,线段光滑圆润。而银川市这几年是下降下降折线交替出现,图形的短促感很强,看起来在前后两段陡峭下降曲线中间拼接入一段古怪折线。银川市房地产数据的个性化色彩较浓烈。

银川市城区房价特征:量升价减、供需两央,房价小宇宙持续爆发

银川是宁夏回族自治区首府,国务院批复确定的中国西北地区最重要的中心城市,面积9025.38平方公里;全市辖3个区(金凤区、兴庆区、西夏区)、2个县(永宁县、贺兰县)、代管1个县级市(灵武市)。根据第七次人口普查数据,截至2020年,银川市常住人口为2859074人。

银川市主城区还包括金凤区、兴庆区和西夏区,城市规划图上,中心城区以金凤区居多,再加兴庆区和西夏区部分地区。

2020年银川市商住用地成交价走势

2020年1-12月,银川市共推出住宅土地规划建面320万㎡,成交价243万㎡,成交价楼面价2927元/㎡。银川土地市场2020年供需时间节点极度流失,上半年不受疫情影响有三个月零转让,下半年开始集中于放量。

2020年银川各区县商寄居用地成交情况

2020年银川各区县(不含灵武县)商住土地成交25宗,成交价总价67.38亿元。处在中心城区的金凤区土地交易也是当仍不想的市场龙头,占全市成交金额76%。

银川市商品住宅市场最近5年是一种非常理想的上升行情:量升价涨、市场需求大幅提高、库存增加。2020年1-11月,全市住宅销售面积604.48万平方米,实现销售额442.70亿元,同比分别增长15.0%和30.2%;商业营业用房销售面积26.87万平方米,构建销售额25.60亿元,同比分别增长3.0%和9.0%;其他房屋销售面积31.43万平方米,构建销售额11.91亿元,同比分别快速增长25.3%和36.6%。截止2020年11月,全市住宅待售面积约200万平方米,去化周期约为4个月,年内供应的热盘及热销户型基本销售一空。

2020年的银川市楼市景象就是全国各地久违的房地产盛世。不光是住宅,其他城市已沦为老鼠药的商业营业用房和非住宅物业也构建销售大幅增长。市场供需两央,所有产品一律热销,买卖双方都是豪情万丈的气概。

2020年银川城区商品住宅成交量价

2020年1-12月,银川主城区商品住宅成交价均价7711元/㎡,同比下降13.3%;492万㎡,同比下降23.1%。

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数据来源:新浪乐居

银川不仅2020年房价上涨幅度大,其房价下降的连续性和力度也是令人叹为观止。据国家统计局公布的70城房价数据,截至2020年11月银川新房房价环比已连涨了43个月。2020年银川5月银川新房环比上涨2.1%,是银川一年中的最低涨幅;6月环比涨1.9%,7月环比涨2%,5月、6月、7月房价环比涨幅倒数排在当月全国房价涨幅榜。

银川市商品住宅销售价格增速变化趋势%

2020年,宁夏住宅价格环比涨幅多次排在全国,已经是让人怒掉下巴的展现出。房价同比涨幅在全国70城中更是有鹤立鸡群之感觉。2020年12月,新房价格同比涨幅14.2%,名列全国第一,遥遥领先其它城市。

(数据来源:新浪乐居)

银川新房价格涨幅极其强势,二手房展现出也不遑多让。2020年银川二手房房价连涨10个月,6月份涨幅最高约1.4%。截止2020年11月,银川二手房房价环比连涨已沿袭31个月。银川市2020年二手房房价总计涨幅近8.5%。

2020年6月-2021年6月银川住宅用地成交量价

进入2021年,银川市土地市场之后维持需求充沛局面。2021年1-6月,银川市共推出住宅土地规划建面338.2万㎡,同比快速增长201.7%;成交价161.42万㎡,同比增长69.6%。

2020年6月-2021年5月银川商寄居住宅量价走势

2021年银川市房地产各项数据依然维持红火强大的势头。1-5月,银川市房地产市场运行主要呈现出以下特点:

  1. 投资增势强劲。1-5月,全市已完成房地产开发投资107.91亿元,同比增长40.2%。其中:住宅完成投资78.81亿元,同比快速增长47.8%。

  2. 销售面积大幅提高。1-5月,全市商品房销售面积249.00万平方米,实现销售额188.83亿元,分别同比增长22.2%和31.9%。其中:住宅销售面积209.68万平方米,实现销售额168.86亿元,分别同比增长12.6%和29.1%。

  3. 均价务实上涨。2021年1-5月,全市住宅均价7583元,同比上涨4.77%。中心城区住宅均价8277元,同比下跌2.4%。

银川市在房价持续上升的同时,住宅产品成交价也随之变化。主力成交价面积段集中在100-140㎡区间,由于房价上涨,成交总价段90万/套以下区间增大,90-110万和110万以上价格段成交价明显增加。

本系列文章虽然号称城市房价研究,但是大部分城市谈到房价的篇幅并不大。要么很多城市从2020年起,房价已经走下坡路,多讲也无益;要么受房地产政策调控,房价走势并无法反映城市真实市场需求。像银川市这样,房价原汁原味地说明了了城市房地产表象特征的城市并不多见。房价是银川房地产各项指标变化的龙眼,房价继续强势,其他数据银川市也会劣到哪里去,大可不用多费口舌。

银川市房价未来趋势:房价多年疲软后的报复性上涨,未来两年面对变局考验

素有“塞外江南”美称的银川市,因房价涨幅而出圈成为C位明星也就最近一年的事情。过去数年银川房价令人惊奇的持续愈演愈烈,在全国房地产一片鬼哭狼嚎的大气候下显得格外引人注目。对银川房地产笔者也是个小白,房价下跌具体原因,并想逞能的去置评。正如黑格尔所言:存在皆合理。对银川房价大涨的喜怒哀乐最有发言权的是生于斯、长于斯的银川人民。

由于银川房价基数太低,至今均价还将近1万元,2020年惊天动地的下跌也没在全国引发多大浪花。但是,其持续破记录的上涨指数,让银川市开始在地球有名。根据胡润研究院公布《胡润2020年度全球房价指数》,中国有7座城市进入全球房价涨幅前50,比去年同期增加20个。其中,银川位居中国房价涨幅第一,过去一年上涨14.2%,是唯一转入全球前十的中国城市。银川以这种方式在全世界面前翻了一波不存在感觉。

银川房价的疯牛行情一直到最近还在持续,没有丝毫止步的迹象。根据国家统计局最新发布的统计数据,7月份银川新房价格环比下跌1%,再度领跑全国。

7月,银川新房房价为8305元/平方米,环比上涨0.42%。分区县来看,银川金凤区新房房价9642元/平方米,稳居三区两县房价之首;兴庆区以8534元/平方米紧随其后,屈居第二;贺兰县、永宁县凭借新兴区域德胜、望远板块房价的夹住已经领先于西夏区,名列第三、第四,新房房价分别为6771元/平方米和6644元/平方米;西夏区新房价格在三区两县中的排位则位列最后一名,为6626元/平方米。

在全国星罗棋布的大小城市中,毫不起眼的银川市就在短短一年多时间,三番五次地登上全国月度房价涨幅榜第一。在全国,房地产不景气论、拐点论渐渐进入大众话题选项时,银川房价如此异常,“元芳,此事你怎么看?”如果说:“此事必有蹊跷”,或者回答“此事背后一定有一个天大的秘密。”似乎有点矫情。打开银川市城区最近十年房价走势图,直观感觉是,银川房价也该轮到表现时刻啦!

银川主城区2012-2020年商品住房成交均价(元/㎡)

从2012年起,银川城区房价前几年一直平淡无奇,2018年前各城区住房均价都是有气无力、萎靡不振的熊样。但是,2019年起沉寂多年的主城各区房价突然雄起,扭头向上的涨势一直持续到2020年,今年上半年行情力度依然不减。金凤和兴庆两区房价紧紧纠结、难分强弱,一起引领银川房价,西夏区追随在后。

银川与全国百城新房价格指数对比

在全国百城新房价格指数对比上,最近十年银川市前8年的走势弱于全国平均水平,甚至可以用死水微澜般的躺平来形容。2018年以后,银川市的新房价格指数已经跟上了全国房价下降趋势。价格绝对值姑且不论,至少下跌指数已经令人刮目相看。

银川房价最近一年的极端强势,非常简单地讲就是房价调整多年后有内在上升的动力和市场需求。2015年后,全国房地产去库存运动。省会城市都经历了一波房价创记录的上涨过程,银川市只不过发力最晚、启动最迟而已。

当然,短期房价的过快上涨也启动时了政府的调控红线。2020年第一波房价大上涨时,银川市人民政府公布《关于增进房地产市场稳定身体健康发展的通知》,“银八条”月落地,月标志了银川楼市“限售“、”限购”、“限贷”的调控方向。然并卵,银八条的实施并未阻止今年上半年银川房价月月全国第一的涨幅。银川也沦为时隔金华、惠州之后,今年第三个被住建部约谈后出台政策强化楼市调控的城市。

8月23日,银川市房地产调控再度升级,加强版“银八条”实施。继续放宽商品住房出租汽车、限售政策,层层加码。

银川这轮房价上涨,在全国范围内是一波迟来的房地产秀。由于是市场规律主导,房价仍然不会之后下降。政府的调控金牌频出,总会让快速下跌的房价渐渐减速,但不会挽回房价总体上升的大趋势。

银川市在全国省会城市中是比较奇特的,人口和GDP规模位列最下游,但在省会首位度上一直处在最前列。银川市在整个宁夏自治区内的统治力和影响力,已经到了无以复加的地步。所谓的打造出强省会,在宁夏早就不是个话题。在干旱肥沃、生存环境恶劣的黄土高原,银川市是少有的平原水乡,全区人民往首府集中也是合情合理。但如此低的首位度,意味著银川光靠挖出自治区人口和购买力已经到了极限。城市未来发展不断扩大更有外地人口是当务之急。

根据官方透露的数据:2020年银川地区的房价为7353元/平米,五年上涨了63.5%;2020年城镇居民可支配收入39416元,较五年前上涨了39.5%。房价上涨速度快于收入快速增长。假定一家三口人(有二人有收益),购买100平米的住宅,房价收入比变化情况:

2015年:房价4498元,100平米房款总额449800元,收入总额56522元,房价收入比=8年;

2020年:房价7353元,100平米房款总额735300元,收益总额78832元,房价收益比=9.3年。

银川市2020年房价收入比为9.3年,在全国城市中排名较靠后,购房负担相对不高。但是,连年房价急涨无疑不会很快拉高银川市民购房成本。

银川市最近一年屡屡全国第一的房价涨幅,确实让人惊讶意外;但是变长到20年房地产周期观察,也并非不可思议。银川也曾有倒数六年房价大涨的长虹期,最近四年银川房价大上涨也算重温曾经的快乐时光,只不过升幅太强太激烈,以至于名声在外。2015年后,全国各大城市都经历过一番房价大涨期,最近5年的房价绝对涨幅有可能还是各城市历史最高。从地产轮动角度判断,银川市2020年才愈演愈烈的房价裂变只是迟来的萌动。银川历史房价超低,又多年展现出沉闷,房地产快速拉升有其内在的逻辑。但是,银川毕竟只是个不起眼的自治区首府,房地产基本面并无颠覆性的转变,从人口、产业到收益都足以支撑房价无止境的大上涨。短期的房价愈演愈烈只会欠下购买力,折损行情,细水长流反而让未来房价更具想象空间。2017年才开始本轮景气行情,2020年才转入主升浪的银川房价,未来一二年也不会跟其他同类城市一样面对阶段性高点和方面自由选择问题。(申明:凡转载本百家号原创文章,须注明“转载自【中国地标城策院】百家号原创文章”,否则视为侵权行为并被追究责任。)

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