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购买商品房如何避免风险

商品房只是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用作市场出售租赁的房屋,还包括住宅、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托修建,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商研发建设的供销售的房屋,能办产权证和国土证,可以自定价格出售的产权房。

购买商品房流程是怎样的呢?

第一步:和开发商签订认购书

当购房者决定买房,并挑选好自己中意的住宅后,他将展开的第一步就是与开发商签订认购书,以表明购房意向并交纳一定数额的股份金(即订金),订金是由开发商根据房价自订的,一般几百元到几千元不等,也有上万元的。

认购书的主要内容还包括:

1.开发商、销售方及认购书的基本情况;

2.所股份房产的基本情况(户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价);

3.订金数额、付款方式(一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款);

4.付款时间(主要针对分期付款方式)、缴付地点、账户等;

5.签订月条约的时间(一般为股份后的一周以内)。

签完了认购书,销售方应当给买房人派发《签下须知》,以便买房人理解以后的细节,为月签下作准备。《签下须知》的内容有:A购房者若委托他人签下,委托书得有相关证明;B关于贷款所需凭证的解释;C必须缴纳的相关税费、手续费等说明;D购房人在签定条约时需携带的证件;E签下地点。

注意:投认购书时,可能有的“认购书”上写的是“定金”,您要特别注意这个“定金”,它只有在合约里才不具备法律效力。投“认购书”后若是开发商违约,您是不能获得双倍归还“定金”的。如果开发商还没拿到销售许可证,您与开发商签订的就是内部“认购书”,请求留意:尽管内部股份的房价会便宜一些,但内部认购书在法律上是无效的!

第二步:与开发商签订购房合约

签订购房合同时一定要慎重对待啦,因为您的权利和义务都反映在内了。另外,一旦将来与销售方再次发生纠纷,购房合同可是解决问题的重要根据和凭证。所以,在签合同之前,您需要仔细按规定开发商的资格和“五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证);如果是现房,根据规定,开发商已经不需要再办理“销售许可证”,而改为办理大产权证的审核申请,去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记,办理《房屋产权证》。您一定要看清楚开发商的《房屋产权证》否包括了您想买的房子?一切检查完后,您还必须缴纳一定数额的定金。

在合同中,买房人必须要把全部有困惑的问题落实下来,通常,开发商不会将一些承诺印在宣传品中,或由售楼人员口头答允,但是等到实际交付给的时候,很有可能就会经常出现问题,而引起纠纷。开发商不会把先前的承诺推翻,说合约中没写。所以,您千万不要疏忽大意,任何值得注意的问题都要落实在合同里。

您如果对签订合同没有做到,可以委托律师来协助办理,律师可以协助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查缴付情况等等。

注意:还有可能会经常出现的情况是,购房者在交付给了定金之后,随着对该房产项目理解的加深而感觉不好,不想购买的时候,开发商能否退还定金?这就必须购房人和开发商在双方协议中具体何种情况下,购买者可以终止协议,拿回定金。

第三步:办理预售注册

签完购房合同后,买卖双方应到房屋所在地的区、县房屋管理局交易管理科办理预售(预售)登记手续(如是外销房,则应到市国土资源和房屋管理局市场处办理)。预售注册对维护房屋交易双方的权益非常最重要,只有在办理完预售(预售)登记后,购房合约生效。

留意:如果您买的是期房,您还是必须看开发商的商品房预售许可证。除此之外,由于卖期房距离入住还有一段较长的时间,在这段时间里,您应当经常与卖房者联系,或经常到施工现场去看看,了解该房产项目的工程进度,开发商是否能成功交房?如果无法按时交房,您应当按合同规定索赔。

第四步:办理立契过户申请

契约有预售契约和交易契约两种,预售契约是相对于期房而论的;交易契约则用作现房交易。立契过户是发展商和买房人展开交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。

立契过户在市或各区县房地产交易所办理,办理过户手续时,买房人应装载购房合约原件、承销单、身份证、个人名章等,这些申请都应该是买房人亲自办理的,如果不能亲自办理而须要他人代办的,买房人一定要出具委托书,委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产交易所拒绝同时具有公证处的公证书);如果购房者正在外地,那么则必须在当地的公证处不作公证,把公证书带上回去;如果购房者正在国外,还应加盖我国驻当地大使馆的公章。

办理立契过户手续时,买房人要缴纳契税、买卖手续费和印花税。

留意:在办理立契过户之前,购房者必须先到适当的市小区办或各区县小区办交纳公共修理基金。

第五步:办理住进

在办理入住之前,您必须交清合同款,办理承销;开发商要统一审查您的付款情况,每期缴付的底单复印件都须立档留存,在最后住进时以供审核。购房人所持合同就可以到物业管理公司拿钥匙,拿钥匙时,拒绝签订物业管理公约。在签约前,您要对公约仔细研究,充份理解自己应享受的权利和承担的义务,并交付涉及的管理费。

留意:如果是期房,那么在其竣工后,实际测量面积与合约上的销售面积不会有一定的差异,购房者在与开发商办理承销时,不应根据预售合同条款,维护自己的权益。若实际面积增加时,可要求开发商给与补偿,或解除合同并拒绝卖方赔偿金相应的经济损失。

购买商品房注意事项

购房者在购买商品房,尤其是出售期房时,为使自己的权利能够得到确保,在签定购房合同之前,要留意审查开发商是否“五证应有尽有”。五证分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。

国有土地用于权证。根据我国法律规定,只有具有国有土地用于权证才能展开商品房研发;对于集体土地,国家是不准在集体土地上展开商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地展开接管后,才可以将国有土地出让给开发商进行研发。购房者在审查国有土地使用证时,要留意土地使用者的名称与开发商是否一致,是否是国有土地使用权。购房者还应留意土地使用权证上记载的土地用途和年限,土地用途有误住宅(购买非住宅类商品房另当别论),用于年限应是70年。

建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权转让出让规划管理办法》,开发商只有在取得建设用地规划许可证后,才能办理国有土地使用权证。获得了建设用地规划许可证,指出开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审查后,合乎城市规划要求。如果没取得建设用地规划许可证,则土地权属证明违宪。购房者在审查建设用地规划许可证时,要注意开发商研发用地的实际用途、方位界限等证记载的否一致。

建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所辟工程合乎城市规划拒绝的证明,如果开发商找不出建设工程规划许可证,则意味该建筑是违章建筑。

施工许可证。施工许可证是容许开发商动工的批准文件,只要工程投资达到30万元或建筑面积多达300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查,施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时,也要用心查阅。比如根据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期,可以推算开发商否不会延迟交房,如果找到问题,则可以早日采取应对措施。


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