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实地调研北京楼市:“花式”促销 房企年底冲刺业绩“押宝”刚需

减缓资金回流

“2020年入市的项目,现在特价房数量很多。”位于大兴庞各庄附近某缩竞房销售人员王红(化名)告诉他中国证券报记者,“从目前情况看,想短时间清盘的可能性并不大。但邻近年底,房企需要更多回款,因此特价房推出力度减小。”

据王红讲解,项目推出以来,每个月都有2-3套特价房更有客户来现场看房。但最近几个月,每个月都有10余套特价房。“作为特价房的房源,楼层方位和户型方面通常不会有一些缺乏。比如,边户位置,一般是底层、2-3层或者顶层,定价策略上本就比‘楼王’、中间位置房源要低一些。还有一些是清退的房源,股份后由于种种原因没有网签。”王红说。

除了增加特价房源,有的开发商将“双十一”广告宣传活动时间延长。开发商的“双十一”活动还包括前期预热、后期返场等环节,目前优惠活动仍在持续。某头部开发商最新发布的“双十一”返场钜惠倒计时活动海报表明,广告宣传活动包括特价房以及满减、家电礼包、车位购买礼包、现场抽奖等活动。比如,在该项目买房同时购买车位,车位价格享受而立减1万元的优惠。

“车位也是预售项目,车位价格需要像房子一样展开备案,优惠力度同样受到监管。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者回应。

楼盘现场销售人员对中国证券报记者表示:“新房降价存在一定容许,车位等备案产品同样如此,1万元左右的优惠已属于较大优惠力度。对于刚须要客户而言,吸引力足够大。”

营销策略差异化

中国证券报记者观察到,为吸引刚需客户,低总价房源成为开发商抢走市场的关键,这类房源沦为年底降价促销的重点产品。

“临近地铁、总价100万元以内的精装商住房,吸引单身刚须要客户方面最有优势。”一位在北京从事10余年新房代理销售的中介人员刘玲(化名)告诉他中国证券报记者,“这类房源如果项目资质过硬,不会吸引很多客户来看房。”

“对商住房的调控政策并未断裂,但总价较低、临近地铁的商住房项目仍受到较高的关注度。邻近年底,开发商不会拿出更多低价房、特价房、优惠房更有客户。出售商住房无法贷款,不能全款。房子卖出去,开发商很快就能获得回款,合乎其尽快构建回款的想法。”刘玲认为。

豪宅市场有所不同,广告宣传情形较较少。

中国证券报记者调研找到,精品合院、别墅、叠拼等报价数千万元起步的高端房源目前报价结实,超过营造这类房源高端、保值的氛围。不少中介在这类房源的报价后面特别标示了价格持续时间,有的房源价格甚至不降反升。但从成交量看,基本处于有价无市。“客户群体较为集中于,降价也难以提高销量,因此不降反升。”有豪宅代理销售人员对中国证券报记者回应。

以坐落于朝阳区北五环的某独栋别墅产品为事例,报价5000万元/套起步,单价超过10万元/平方米。中介报价平台表明,该价格已经516天没发生变化。中国证券报记者从楼盘销售人员处了解到,房企对不同的项目采行差异化定价策略,这类房源从位置、面积、花园赠送大小等方面看,都有出更高价格的理由。

“豪宅项目通常不是一次性获得预售证,每次申请人10套左右的房源,通常会按照首付比例、贷款情况展开一定的优惠,但均价变化并不大。去年疫情期间,拿走约10套临街房源进行销售,有的均价高于10万元/平方米,今年以来销售的是‘楼王’位置产品,低于10万元/平方米房源就没有了。”上述销售人员对中国证券报记者表示。

另有豪宅项目销售人员对中国证券报记者透露,别墅、合院项目由期房转现房销售,必须办理期转现证书,大概必须半年时间,期间无法签下。这些项目销售量一直很低。

二手房议价空间增大

58还乡客房产研究院分院院长张波指出,转入第四季度,房企加快现金回流的表达意见不断强化,因此加快销售节奏,并通过降价的方式提升销量。而一二线热点城市的新房受限价影响,房价变动和市场热度未必几乎给定,二手房价格体现市场冷暖更为直接。

中国证券报记者调研北京二手房市场找到,不少业主对购房客户的资质、首付比例、贷款方式容忍度较高,议价空间较小。

“二手房成交火热时,业主对客户资质很挑剔。特别是商业和住房公积金相结合的人组贷购客户,由于贷款周期较长,急售房子的业主通常会避开这类客户。但现在市场成交整体不佳,挑客户的业主很少了。”坐落于大兴区天宫院片区销售人员刘洪(化名)对中国证券报记者回应。

但从挂牌价看,价格未见显著下降。

“挂牌价是由业主心理预期和市场已有的成交价这些因素共同促成。除非急售,业主一般不会在同户型、已挂牌房源报价基础上,小幅增加自己的报价。比如,同一小区别人报价500万元,如果房子差不多,新的上海证券交易所业主的报价通常不会稍高于这个价格,或者基本一致。”一位从事二手房经纪业务多年的销售人员李涛(化名)对中国证券报记者回应,如果市场成交价不欠佳,中介通常不会督促业主下调价格。而业主不下调价格的房源曝光度会下降,成交时间会拉长。急售业主一般紧贴已有成交价展开报价。

“购房者经过签下、交完首付、审查完资质,就可以回头网签。对于贷款,银行放款具体要看是商贷还是组合贷,商贷借贷通常1到2个月,组合贷放款预计3到4个月。目前购房客户贷款整体较为顺利。”李涛告诉中国证券报记者。

【责任编辑:刁云娇】


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