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调控力度空前 楼市“高烧”渐退

东莞住有所居之数读书

今年以来,东莞先后实施“莞六条”“莞八条”,公布公证摇号选房新规、商品住房价格地图、二手房参考价,并严苛住宅用地竞买,调控力度空前。南都记者注意到,在一系列调控组合拳作用下,此前“发烧”的东莞楼市已显著“降温”。与此同时,记者辨别东莞市住房和城乡建设局发布的今年前三季度东莞楼市“成绩单”找到,无论是新房还是二手房,整体成交都十分下滑。尤其是到了三季度,成交价显著“并转冻”,市场观望情绪异常浓厚。

新房

调控升级加码,政策显威楼市显著降温

数据显示,今年前三季度东莞全市新建商品住房共网签32352套,其中地面建筑层数超过4层的新建商品住宅有31209套。与此同时,记者还注意到,随着楼市调控不断升级,今年东莞新房市场“降温”显著。

前三季度东莞地面建筑层数超过4层的新建商品住宅网签价格虽有所波动,但整体波动幅度并不大,网签价格最低的是1月份,为29242元/m2;最低的是3月份,为22873元/m2。而在随后的4、5月份,网签价格依然持续下滑,直到6月才有所起色,网签价格涨至26937元/m2。

究其原因不难找到,在今年2月东莞楼市新政“莞六条”实施后,市场观望情绪越发浓厚。“莞六条”对商品住房出租汽车年限展开了调整,投资投机型购房不道德得到诱导,杀伤力非常强。具体到镇街,东莞楼市热点镇街南城街道地面建筑层数多达4层的新建商品住宅网签价格,从2月份的45548元/m2必要降至3月份的33080元/m2

记者还发现,今年1、2月份东莞地面建筑层数超过4层的新建商品住宅网签价格居住于高位,随后显著回升,到5月份更是降到24800元/m2。而到了三季度,不受8月“莞八条”新政变换“莞六条”政策影响,有效市场需求大幅减少,市场显著“并转冷”。反映到数据上,东莞地面建筑层数超过4层的新建商品住宅网签价格显著更加平稳,环比变动较小。由此可见,新政弥漫下的东莞楼市,越发理性之余,价格也更趋平稳。

在网签量方面,今年1月份东莞地面建筑层数超过4层的新建商品住宅网签量遥遥领先,高达7478套;其次是6月份,约4883套,环比上涨37.86%。另外,记者对比前三季度东莞地面建筑层数超过4层的新建商品住宅网签量找到,今年1月份不受年前开发商积极推货、多个热卖品牌项目股份逐步转入网签市场影响,夹住住宅成交走高。另外,在今年二季度,东莞地面建筑层数超过4层的新建商品住宅网签量逐月上升,并在6月份超过峰值4883套。

值得注意的是,进入三季度,东莞地面建筑层数多达4层的新建商品住宅网签量显著回升,8月环比上升近四成,仅成交价2483套,原因显而易见。另外,据中原地产研究院监测数据表明,三季度东莞商品住宅供需齐跌,供应约137万m2,环比暴跌7%,同比下跌37%;成交约104万m2,创2011年以来同期新低,环比下跌17%,同比大跌58%,整个供求比为1.3,显著供过于求。

镇街

南城新房价格持续低企,沙田成交数据亮眼

南都记者梳理数据发现,今年1月东莞地面建筑层数多达4层的新建商品住宅成交价最为引人注目的镇街是万江,成交量1125套,成交价均价39457元/m2。在价格方面,南城成交价价格为45081元/m2,排在全市首位。

在随后的2月份里,东莞地面建筑层数多达4层的新建商品住宅成交量虽然普遍惨淡,但南城街道成交价格依然高达45548元/m2。记者还了解到,在今年5月到9月,东莞南城街道地面建筑层数多达4层的新建商品住宅价格始终坚挺,8月成交价价格甚至高达47439元/m2。不难看出,东莞中心城区作为楼市热点区域,尽管价格低企,但依然备受购房者关注。

而在刚刚过去的9月,东莞大部分镇街地面建筑层数超过4层的新建商品住宅成交价价格仍以下跌居多。数据显示,9月全市共有9个镇街均价超过30000元/m2,其中网签价格排在前五位的镇街分别是南城(44895元/m2)、大朗(35517元/m2)、万江(33437元/m2)、东城(33078元/m2)、大岭山(31308元/m2)。

与此同时,9月东莞地面建筑层数多达4层的新建商品住宅网签套数仅2351套,而网签套数超过100套的镇街仅10个。记者还注意到,9月莞城街道、低�墩颉⑺缮黏�、道�蛘颉⑵笫�镇这五个镇街地面建筑层数多达4层的新建商品住宅网签量仅个位数,成交低迷。

南都记者辨别今年前三季度各镇街地面建筑层数多达4层的新建商品住宅网签套数名列发现,寮步镇(2591套)、厚街镇(2196套)、沙田镇(1882套)、万江街道(1820套)、茶山镇(1812套)分列在全市前五位。仔细分析不难找到,这些镇街大多属于城区以及泛城区区域。如网签量位列首位的寮步镇,归功于良好的地理区位,处在松山湖与中心城区之间,在松山湖和中心城区新房供不应求的情况下,寮步顺理成章沦为两地购房需求外溢的主要接续地。

另外,万江街道今年前三季度楼市展现出同样十分引人注目。作为东莞中心城区四大镇街之一,近年来万江楼市持续发力,市场关注度非常低。无论是土拍还是新房市场都十分火热,不少热门项目陆续浮出水面,成交量自然不低。

在今年前三季度各镇街地面建筑层数4层以下的新建商品住宅网签套数名列中,塘厦镇以163套的网签套数排名首位,其次是沙田镇(140套)、大岭山镇(125套)、厚街镇(79套)、企石镇(72套)。

值得一提的是,今年前三季度东莞楼市数据表明,沙田镇新建商品住宅网签量数据十分亮眼,除个别月份外,沙田镇长期位于东莞新建商品住宅网签量前五位。可见,受南沙大桥的开通及滨海新区的各项受到影响影响,沙田镇楼市热度居高不下。另外,位于东南临深片区的塘厦镇,不受轨道交通受到影响等影响,楼市展现出同样十分引人注目。

二手房

网签量持续暴跌,三季度成交价最为惨淡

数据显示,今年1-9月东莞二手房网签价格始终保持在“1字头”,相对比较稳定。其中7月份东莞二手房网签价格最低,为18796元/m2,排在首位。另外,8月份二手房网签价格低于,为17903元/m2。

1-9月,东莞二手房网签量最高峰出现在1月份,高达3523套。其次是3、4月份,分别为2760套和2449套。其余月份二手房网签量均不多达两千套。尤其是在9月份,二手房成交量跌到至1516套,是前三季度二手房网签量低于的一个月份。

从成交价数据不难看出,自5月份以来,东莞二手房网签量基本都处于下跌的状态,三季度成交最为惨淡。对于东莞二手房市场显著“遇冷”,有业内人士分析指出,先前若无重大政策利好性刺激,二手房成交量和成交价将不会继续回落,趋于平稳。

从镇街表现来看,松山湖二手房价格长期遥遥领先,1-9月二手房价格均多达30000元/m2,在6月更是超过42638元/m2,在全市范围内一骑绝尘。与此同时,记者还找到,东莞二手房价格洼地镇街大多在东部产业园片区,前三季度仅黄江镇6月份二手房价格多达20000元/m2。

值得一提的是,10月8日,东莞市住房和城乡建设局首次公布全市218个成交活跃住宅小区的二手住房交易参考价格。市住建局表示,未来将继续加强房地产市场监测分析,适时调整二手住房交易参考价格,进一步完善发布机制。虽然东莞二手房参考价对市场的影响仍尚待仔细观察,但毋庸置疑,此次参考价格的公布将进一步抑制投机行为,引导市场理性交易。

回顾今年前三季度东莞楼市,在经历了上半年的“热火朝天”之后,下半年又刮起了“阵阵凉风”。东莞楼市已经转入新一轮调控期。


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