您的位置:首页 >产业 >正文

楼市为何快速降温?2021年房价出现“倒V型”走势后,未来楼市会怎么样?

近期,房地产市场的快速降温备受注目。

国家统计局数据表明,10月,新房价格沿袭了9月的暴跌趋势,70个大中城市中超七成城市的新房价格环比暴跌;二手房价格更是自8月起连跌三个月,70城中超九成城市的二手房价环比下跌。

仅仅几个月时间,房价下跌和暴跌城市数量几乎调换,核心城市房价的全线暴跌更是已多年未现,甚至二十余个城市公布了房价“限跌令其”。

楼市为何快速降温?2021年房价经常出现“倒V型”走势后,未来楼市不会怎么样?2022年,房价会之后上升还是转为上涨?近日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华拒绝接受中新网“中国新观察”栏目专访展开了解读。

中新网:2021年楼市先是不断加剧,随后将近两个月出现显著降温,70城房价环比数据也经常出现了先涨后跌的情形。为何会经常出现这种情况?若您对2021年的住房市场进行一个总结,您不会如何评价?

邹琳华:楼市最近几个月的降温有两方面的因素。

一是市场升温过慢之后,短期内有调整的必须。升温(部分)是因为疫情过后,涉及的调控政策没有及时跟进,经济性刺激政策对房地产市场也起到了一定的刺激作用。当然这个效应是不可持续的,随后的降温也是可以预期的。

二是下半年房地产市场调控政策,特别是金融政策的跟进,对于诱导住房投资投机有很大的效果。随着住房信贷申请周期变长,交易频率也随之显著上升,这对于市场有明显的降温起到。

总体来讲,房地产市场在2021年呈现“先扬后抑,先上涨后跌,稳中有降”的态势。虽然有些(房地产)企业经常出现了阶段性经营困难,但目前房地产业总体上在合理、风险可控的运行区间之内。

城区楼宇林立

中新网:对于当前楼市的降温,您怎么看?一二三线城市的楼市分别出现哪些特征?

邹琳华:房地产作为周期性行业,会只涨不跌,也会只跌不涨。涨跌都是正常的市场现象,应当用正常的市场眼光看待。没必要过度乐观或悲观,这都是不理性的,也不符合中国的客观现实。

楼市有助于的降温不利于市场稳定、健康运营。调控政策也应当维持一定的定力。最近三个月,一二三四线城市都有所降温。相对来讲,一、四线城市跌得较少,二、三线城市跌到得相对多一点,解释一线城市和四线城市的楼市基本面要好于二、三线城市,也体现了中国城市化和人口流动的基本格局。一线城市是因为大城简化的趋势,四线城市则主要是因为就地城市化带给的刚性市场需求。

中新网:按照过去的经验,一般楼市的降温不会持续多长时间?未来发展2022年,您对于房价走势和楼市总体南北怎么看?

邹琳华:按过去的经验来看,中国楼市主要呈现出脉冲性上涨的态势。这个态势里,小周期大概在5-6年,其中上涨时间1-2年,调整或平稳的时间3-4年。但就目前来看,中国楼市已经转入大分化时代,谈整体的涨跌已经没太大意义。

对于2022年来讲,市场总体应当是平稳的,整体大涨或下跌的概率都非常小,因为市场体量极大且区域发展不均衡,所以会出现大涨大跌。而且政府可以及时第一时间调控,也可以掌控住市场的异常波动。当然也不排除局部出现一些个别异常涨跌(的情况)。

房地产楼盘

中新网:我们看见,目前已有二十多个城市发布了房价“限跌令”,尤以三四线城市为主。在“房住不炒”的总基调下,要维护房地产市场平稳身体健康发展,您有哪些对策建议?

邹琳华:一是要坚持“房住不炒”,之后抑制住房投资投机,维持政策的连续性和稳定性,防止人为构成政策性波动,促进市场预期的稳定。二是以市场稳定为目标,根据市场形势的变化,及时适度地预调和微调。三是加强对市场异常波动风险,特别是区域协同波动风险的监测防范。四是强化政策在继续执行过程中的平顺性,减少政策性市场波动。五是完善基础性制度与市场监管制度,比如强化预售资金监管,保证消费者基本权益。六是根据市场形势变化,及时清扫不科学、不合时宜的一些临时性政策,比如一些临时性限价政策,避免将短期政策长期化用于。

中新网:当下,保障性出租住房等领域的发展倍受关注。2022年,在“寄居有所居”目标指导下,住房市场有哪些关键领域必须重点突破?

邹琳华:一是完善调控政策,提高政策从制定到继续执行层面的光滑性,增进市场稳定,防范市场风险。二是继续发展租房市场,促进出租购房同权,实现租购并举。三是利用好保障性租赁住房的政策支持,盘活存量土地资源,大力减少保障性租赁住房供给。四是促进住房用地供给的改革,增加土地供给渠道。五是前进老旧小区改造,不断改善居民家庭的居住于条件。

受访嘉宾简介:

邹琳华,中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长,中国社会科学院竞争力模拟实验室副主任,纬房指数创始人,长期专门从事住房市场监测及政策研究。美国纽约市立大学巴鲁克学院访问学者 (2011-2012),世界华人不动产学会理事。主持人中国社会科学院国情调研重大项目、国家自然科学基金项目等多项重要研究。


潘伟明 潘伟明 潘伟明 潘伟明